Zajímavá statistika za poslední období v praxi

•  Index S&P 500 během dvou dnů (3–4. dubna 2025) klesl o 10 %.
• Index S&P 500 v historii klesl o více než 20 % celkem 22x. Průměrný pokles těchto poklesů byl cca 35 % (započítává se i období obrovské krize a období 1. a 2. světové války).
• Pokles o více než 10 % se děje v 15 % případů během 12 měsíčního klouzavého období. To znamená, že když vezmete jakýchkoliv 12 měsíců v historii, tak v nich najdete průměrně 15 % poklesů o více než 10 %.
• Akciím návrat na původní hodnoty v historii trval průměrně 4 měsíce.
• V historii akcie po takto velkých korekcích (a při následném zotavení) rostly v průměru o 18 % ještě v témže nebo následujícím roce. 

Právě nyní je vhodné období pro konzultaci vašich investic s vaším investičním specialistou. Obraťte se na nás pro profesionální konzultaci v rámci investic.

Co se v únoru 2025 stalo na investičním trhu?

Mnozí investoři v posledních týdnech zažili krušné chvíle. Americké akcie (index S&P 500) se letos 19. února dostaly na své historické maximum – a to na hodnotu  6 144 bodů. Po zavedení cel postupně akcie letěly dolů a klesly o 21 %. Když se index S&P500 dostal 7. dubna na hodnotu 4 835 bodů, následně 9.dubna byla oznámena pauza na 90 dní pro některé tarify nových celních poplatků (sankcí). Index dlouho nečekal a takřka ihned začal skokově růst. Během cca 2 hodin vyrostl o 9,5 % a obchodní den nakonec uzavřel s hodnotou 5 456,9 bodů.

Aktuální data z amerických a dalších zahraničních trhů (duben 2025)

I přes tento skokový růst zůstávají americké akcie přibližně 11,2 % pod svým únorovým maximem. Americké akcie reagovaly jako první a reagují nejvíce. Nicméně do obchodní války je již vtažen celý svět a akcie dál klesají po celém světě.

Jak si vedou ostatní akciové trhy? (11.04.2025)

• Evropa pokles cca 10 %
• Čína klesala cca o 7 %
• Japonsko cca o 3 %

Další trhy na tom jsou podobně. V dalším článku vám ukážeme trochu zajímavé statistiky a příklad, jak lze uvažovat o budoucích výnosech.

Kterým zahraničním akciím věnovat nejvíce pozornosti a proč?

Z pohledu investic nás nejvíce zajímají americké akcie. Když si shrneme tržní rozložení akcií po celém světě, tak v těch amerických je cca 65 % všech peněz. Americké trhy jsou jednoznačně největší a ovlivňují celý svět. 

Aktuální poklesy jsou vyvolané obchodní válkou. Tedy v podstatě vlivem něčeho co je v ekonomice běžné. Nejedná se o žádnou černou labuť nebo něco nového, u čehož se nedá předvídat budoucí vývoj (jako jsme zažili třeba v Covidu nebo válce na Ukrajině). Právě teď je vhodná doba nepanikařit a se svým poradcem konzultovat nákup akcií.

Pozn.: V článku zazněli osobní názor investičního specialisty z Finspira. Jednotlivé výroky nelze brát jako investiční doporučení. Před investováním doporučujeme vše konzultovat s odborníkem.

Rozhovor s investičním specialistou Martinem Halounem: aktuální dění na světových trzích v dubnu 2025

Jak mohu jako investor tuto příležitost využít?

Samozřejmě záleží na konkrétní situaci daného investora. Doporučujeme vždy individuálně konzultovat svá investiční rozhodnutí s odborníkem, který vám pomůže určit vhodné investiční nástroje a načasování. Rádi zájemcům a klientům poskytneme bezplatnou konzultaci k optimalizaci vašeho portfolia, popřípadě konzultaci k tomu co, jak a kdy nakoupit. Respektive, jak na současné době vydělat.

Když už investuji do akcií, přicházím nyní o své úspory?

Pokud držíte akcie, jejich aktuální pokles hodnoty je nerealizovaná ztráta. Skutečná ztráta nastane pouze při prodeji za nižší cenu. Doporučujeme zachovat klid a držet se dlouhodobé investiční strategie, protože trhy mají tendenci se zotavit.

Jsou nějaké alternativy, kam mohu finance či investice přesunout?

Diverzifikace portfolia je klíčová (pozn. diverzifikace = rozložení majetku / financí). Aktuálně například zlato a dluhopisy mohou nabízet určitou stabilitu, obojí právě letí nahoru. Nicméně přesuny by měly být pečlivě zváženy, aby se předešlo realizaci ztrát a daňovým dopadům. Aktuálně je podle mě na přesun již pozdě, proto ho obecně nedoporučuji. Aktuálně byste akcie levně prodávali a zlato a dluhopisy draze nakupovali. Je lepší nakupovat to, co je levné.

Jaká je ideální částka pro investování nyní?

Doporučujeme investovat většinu prostředků které delší dobu nebudu potřebovat (většinu střednědobých a dlouhodobých rezerv). Jakákoli částka je relevantní. 

Nicméně investice od 50 000 Kč mohou být efektivnější z hlediska diverzifikace a potenciálního výnosu.

Pozn.: V rozhovoru zazněli osobní názor investičního specialisty z Finspira. Jednotlivé výroky nelze brát jako investiční doporučení. Před investováním doporučujeme vše konzultovat s odborníkem. 

Patříte mezi ty, kteří si uvědomují limity spořicích účtů? Máte vytvořenou finanční rezervu a hledáte způsob, jak své peníze dlouhodobě zhodnotit? Přemýšlíte o správné míře rizika pro různé části svých úspor? Možná proto zvažujete investování prostřednictvím fondů, které jsou dnes snadno dostupné. V tomto článku se zaměříme na možnosti, které nabízejí podílové fondy s AKTIVNÍ správou investic a PASIVNÍ fondy obchodované na burze (ETF). Obě varianty mají své výhody i nevýhody.

Proč investovat do fondů

Fondy umožňují investorům širokou diverzifikaci prostředků do různých cenných papírů (akcií, dluhopisů, komodit atd.), což snižuje riziko spojené s investováním do jednotlivých aktiv. Fondy také umožňují zaměřit se na konkrétní geografické oblasti, ekonomické sektory nebo podporovat například environmentální projekty. Jsou vhodné i pro investory s menšími částkami peněz a představují dobrou volbu pro ty, kteří mohou investovat pravidelně, čímž postupně budují své portfolio. Pokud tedy hledáte profesionalitu, diverzifikaci a snadný přístup k trhům, investice do fondů může být pro vás správnou volbou.

Podílové fondy vs. ETF

Jak jsme zmínili v úvodu, klíčovým rozdílem mezi podílovými fondy a ETF je přístup ke správě investic, která může být buď AKTIVNÍ nebo PASIVNÍ. Obě strategie se měří podle indexů, například podle globálně známého indexu S&P 500, který zahrnuje 500 nejvýznamnějších společností obchodovaných na amerických burzách NYSE a NASDAQ. Aktivní investování (podílové fondy) se snaží tento index překonat, zatímco pasivní investování (ETF fondy) jej pouze kopíruje. Rozdíly ve výnosnosti mezi těmito přístupy mohou být výrazné.

AKTIVNÍ investování skrze podílové fondy je dobrodružnější. Zahrnuje časté obchodování s cílem překonat průměrné výnosy indexů, což vyžaduje vysokou úroveň tržní analýzy a odborné znalosti pro správné načasování nákupů a prodejů investic v závislosti na ekonomických trendech. Aktivní obchodování si dnes může vyzkoušet každý prostřednictvím různých brokerů, ale výsledky nezkušených investorů bývají často neuspokojivé. Proto se doporučuje svěřit své investice do rukou profesionálů. Bohužel většina aktivních manažerů fondů nedosahuje dlouhodobě vyšších zisků než průměr trhu, a poplatky za aktivní správu a transakční náklady snižují výnosnost i u relativně úspěšných fondů.

Na trhu jsou aktivně spravované fondy obvykle dražší kvůli množství obchodů a nezbytnému výzkumu a výběru investic. Kromě vstupního poplatku se často účtuje roční management fee v řádu procent.

Co je ETF?

ETF (Exchange-Traded Fund) je typem kolektivního investování, jehož podíly jsou obchodovány na burzách. Podobně jako podílový fond, ETF poskytuje investorům přístup k diverzifikovanému portfoliu cenných papírů, včetně akcií, dluhopisů nebo jiných aktiv, jako jsou komodity či nemovitosti. Když si zakoupíte ETF, stáváte se vlastníkem části tohoto portfolia, které je sestaveno s cílem sledovat konkrétní tržní index. Díky tomu ETF zrcadlí rizika i výnosy daného indexu, což znamená, že investoři dosahují výnosů v souladu s výkonem sledovaného indexu, včetně jeho kolísání, po zohlednění poplatků.

PASIVNÍ investování do ETF fondů je založeno na jednoduché myšlence vytvořit fond, který se nesnaží překonat trh, ale pouze jej kopíruje. To se provádí nákupem a prodejem přesně těch akcií, které tvoří zvolený index. Na trhu existuje mnoho indexů s různým zaměřením a působností. Pasivní investování je relativně novým fenoménem, první ETF fondy se objevily až po roce 1990, ale studie ukazují, že dlouhodobě dosahují lepších výsledků než většina aktivně spravovaných fondů.

U pasivně řízených ETF fondů je roční nákladovost pouze v řádech desetin procenta + menší poplatek jde pro správce platformy. I tak ale ETF fondy dosahují až 20x menší nákladovosti než aktivně řízené fondy.

„S každým zájemcem o investice nejprve projdeme jeho finanční situaci, plány a přístup k riziku. V oblasti fondů preferujeme ve Finspiru pasivně spravované ETF fondy. Tyto fondy jsou v souladu s naší vizí konzervativnějšího přístupu a pro klienta nesou nižší náklady. Navíc je tento způsob vhodný pro začínající investory a taky pro lidi, kteří chtějí investovat pravidelné částky. Na základě klientova rizikového profilu pak vybereme vhodné portfolio složené z nízkonákladových ETF fondů. Moderní technologie se postarají o všechny potřebné transakce na kapitálových trzích“ říká Martin Haloun, EFA.

Daňové aspekty

V České republice se ze zákona platí daň z rozdílu mezi nákupní a prodejní cenou cenných papírů (tedy ze zisku), pokud je cenný papír držen méně než tři roky. Pokud je držen déle, daň se neplatí. Podobný časový test platí i v dalších státech, například v USA, kde je doba držení pouze jeden rok.

Investice do nemovitostí patří v České republice k oblíbeným způsobům, jak zhodnotit své peníze, protože tyto investice jsou považovány za konzervativní a bezpečné. Hodnota nemovitostí z dlouhodobého hlediska neustále roste. Nemovitost můžete zaplatit naspořenými penězi nebo využít hypoteční úvěr. V článku najdete podrobné informace o tom, co zvážit v případě, že chcete pořídit investiční byt.

Investice do nemovitosti

Investiční nemovitost je taková, kterou si lidé pořizují za účelem pravidelného výnosu. Nejedná se o investici pro vlastní bydlení. Investor má nejčastěji zisk z nájmu. Obecně se doporučuje pořizovat investiční byty ve větších městech s dispozicemi 1+1, 2+kk nebo 2+1. Po takových bytech je největší poptávka z hlediska nájemního bydlení. Avšak někteří lidé se mohou rozhodovat podle jiných preferencí. Například chtějí pořídit investiční nemovitost v blízkosti lokality, kde bydlí. Preferují jiné dispozice bytu, chtějí investovat do garsonky nebo naopak do prostorného bytu.

Proč investovat do nemovitosti?

Investice do nemovitosti představuje dlouhodobou investici. Důvody pro pořízení investiční nemovitosti jsou různé. 

• Rodiče chtějí koupit byty pro své děti, které jim chtějí v dospělosti přenechat.
• Lidé investují do nemovitostí, protože se jedná o dlouhodobou a konzervativní investici, která je bezpečná.
• Mnozí mají investici do nemovitosti jako doplnění k důchodovému spoření – nemovitost můžete prodat nebo ji můžete pronajímat a každý měsíc budete inkasovat peníze z nájmu.

Češi dlouhodobě preferují investice do nemovitostí, protože v nich vidí jistotu a v dlouhodobém horizontu vysoké zhodnocení. Investice do nemovitostí je jistým způsobem ochrana proti vysoké inflaci, která se může objevovat v několikaletých cyklech. Byty v České republice od roku 1998 do konce roku 2019 zdražily v průměru 4,25krát. Dlouhodobý rostoucí trend může jednou za čas přerušit propad. Například v roce 2008, kdy nastala světová finanční krize. Ceny bytů se v České republice v té době propadly o 18 procent, ceny rodinných domů o 4,6 procenta. Poté přišla stagnace, která trvala tři roky. Proto je vhodné uvažovat o investici do nemovitosti jako o dlouhodobé investici.

Než se pustíte do výběru nemovitosti, měli byste vědět

Před pořízením bytu na investici je třeba také zvážit, jak velké budou náklady na údržbu bytu – fond oprav, poplatky za správu nemovitosti. Energie, vodu a poplatky spojené s provozem nemovitosti (světlo na chodbě, poplatek za výtah, úklid chodby) lze požadovat po nájemníkovi. Po splacení úvěru můžete v pronájmu nemovitosti pokračovat. Každý měsíc budete mít příjem z nájmu a po zdanění a odečtení nákladů na správu bytu a domu budete inkasovat čistý zisk. Navíc se bude vaše nemovitost v čase zhodnocovat. 

Nemovitost můžete po čase prodat, avšak je výhodné ji prodávat nejdříve za deset let (pět let u nemovitostí pořízených do 31.12.2020), abyste nemuseli platit daň z prodeje nemovitosti. Sazba daně z prodeje nemovitosti je 15 %. Procenta se počítají pouze ze zisku.U malometrážních bytů bývá návratnost do investice vyšší než u velkých bytů. Důležité je vzít v úvahu kupní sílu v dané lokalitě, ceny nájmů a také to, jaké potenciální nájemníky do bytu seženete. Zda koupíte krásný vybavený byt nebo byt před rekonstrukcí, do kterého budete muset investovat další peníze. Podstatné je i dívat se na to, zda kupujete byt v domě s výtahem. Ve větších městech dostanete plusové body za balkon, vyšší patro, dobrou dostupnost k MHD, ale zároveň za klidnější ulici, ve které se nemovitost nachází.

Hypoteční úvěr na investiční nemovitost

Pokud nemáte dostatek peněz na to, abyste nemovitost zaplatili ze svého (a řada drobných investorů takovou možnost nemá), můžete si na tuto nemovitost vzít hypoteční úvěr. Ceny bytů již zase začínají růst, ale hypoteční sazby pozvolna klesají. Co investory zejména potěší, jsou ceny nájmu, které dlouhodobě mírně rostou. V případě, že se vám podaří byt dobře pronajmout, může vám nájem pokrýt měsíční splátku, nebo alespoň pokryje její větší část. 

Hypoteční úvěr si můžete vzít na byt v osobním vlastnictví i na družstevní byt, pokud budete ručit svou vlastní nemovitostí, která není zatížená úvěrem.

Ve zkratce: Co vzít při investici do nemovitosti v úvahu

• Lokalitu, kde budete nemovitost pořizovat (nemovitost lze opravit, lokalita nelze změnit).
• Stav bytu, který je pro vás nejlepší. Preferujete novostavbu, starou zástavbu, panelový dům?
• Je vhodné zjistit si, jak velké jsou náklady na provoz vámi vybrané nemovitosti. Na tento krok nikdy nezapomínejte. Některé nemovitosti mohou mít příjem z pronájmu nebytových prostor, z pronájmu instalovaných antén a podobně. U jiných nemovitostí se platí velké poplatky za správu. Tyto poplatky mohou být vyměřeny podle metrů čtverečních výměry bytové jednotky, ale také podle počtu osob, které jsou v bytě hlášeny. U novostaveb můžete hradit ostrahu objektu i poplatek za garážové stání.
• Velikost bytu a jeho dispozice. Zde je vhodné se také zaměřit na velikost oken, zda je byt světlý a v jakém patře leží. Zda je k dispozici balkon, výtah, komora, sklep. Toto všechno zhodnocuje vámi vlastněnou nemovitost.
• Za kolik můžete nemovitost pronajmout. Udělejte si průzkum, zda je možné ve vámi vybrané lokalitě sehnat seriózní nájemníky, kteří vám budou platit nájem a byt nezničí.

Nemovitostní fond

Alternativou k pořízení investičního bytu může být investice do nemovitostí skrze nemovitostní fond, což přináší ne menší zhodnocení vašich peněz. Touto cestou mohou do nemovitosti investovat i lidé s nižším kapitálem. Taky odpadají starosti se správou nemovitosti, shánění vhodného nájemce či zařizování oprav. Investiční fondy investují do nemovitostí, mezi které patří kancelářské budovy, hotely, nákupní centra, sklady, zdravotní střediska, ale i rodinné domy a byty. Když budete chtít své peníze získat zpět, bývá to u investičních fondů otázka několika týdnů. Parametry jednotlivých fondů se liší, proto je dobré se při výběru poradit s investičním poradcem. Investovat lze již od nízkých stokorun.

Alternativou mohou být fondy kvalifikovaných investorů, které v některých případech garantují investorům minimální výnos. Ze zákona ale musíte investovat minimálně 1 milion korun. Po třech letech je vždy investice osvobozena od daně z příjmu bez ohledu na typ fondu. 

Investice do nemovitostí v zahraničí

V poslední době se do popředí zájmu dostávají investice do nemovitostí v zahraničí. V oblibě jsou investiční byty či apartmány v oblíbených turistických destinacích. Češi rádi investují do nemovitostí v Chorvatsku, Itálii, Španělsku, Rakousku a na Slovensku. Avšak poměrně výhodné investice mohou být také do nemovitostí mimo EU – v Makedonii či Albánii. Zde jsou nemovitosti obecně levné a dobře se zhodnocují. Albánie je bohužel prozatím stále nestabilní region, ale pro investory, kteří se nebojí riskovat, představuje zajímavou výzvu.Pokud si budete chtít koupit zahraniční nemovitost, můžete ji financovat hypotékou u české banky. Některé banky požadují ručení jinou tuzemskou nemovitostí. Před nákupem nemovitosti v zahraničí je vhodné si zjistit, jaké jsou s provozem nemovitosti spojené náklady a poplatky. Výhodou pořízení takovéto nemovitosti bývá větší zisk z pronájmu, větší zhodnocení nemovitosti. Nevýhodou je neznalost místních zákonů, daní a poplatků.

Proč investovat do nemovitosti

Výhody

• V případě dlouhodobé investice dochází ke zhodnocení, protože ceny nemovitostí rostou.
• Konzervativní investice
• Pokud koupíte dobrou nemovitost, nepředstavuje investice téměř žádné riziko.
• Máte příjem z nájmu.
• Kontinuálně s nájmem běží zhodnocení samotné nemovitosti.
• Zajistíte se na důchod nebo můžete nemovitost věnovat dětem pro snadnější start do života.
• Každý musí bydlet, ceny pronájmů rostou a porostou.

Nevýhody

• Neuváženou investicí nemusíte vždy zhodnotit své peníze dobře (vyberete špatnou nemovitost ve špatné lokalitě).
• Musíte sehnat nájemníka (a to není vždy tak snadné, jak by se mohlo zdát).
• Platíte pojištění nemovitosti, daně z pronájmu, provoz bytu, fond oprav. Tyto poplatky dosahují měsíčně několika tisíc korun.
• Investici je třeba zvážit zejména v případě, máte-li na ni hypotéku. Nemusíte sehnat nájemníka nebo vám nájemník nebude platit nájem včas, ale vy splátku na hypotéku musíte zaplatit každý měsíc.

Svěřte se do rukou odborníků

„S pořizováním a správou investičních bytů mám osobní zkušenost. Nechte si poradit, probereme vhodné varianty reflektující vaší situaci. Získáte tak zpětnou vazbu, utřídíte si investiční záměr. Popřípadě získáte jistotu, že zamýšlená cesta je ta pravá“, říká Martin Haloun, jednatel Finspira.

Zvažujete bydlení v nájmu nebo koupi vlastní nemovitosti? Obě varianty mají své výhody i nevýhody.

Záleží na vašem životním stylu, aktuální situaci a plánech do budoucna. Zatímco na západě je bydlení v nájmu běžné a společensky akceptované, v Česku má stále nižší prestiž než vlastnictví. Nájem je často vnímán jako dočasné řešení, než se podaří koupit vlastní byt či dům. Bohužel, rostoucí ceny nemovitostí, zejména ve velkých městech, tuto možnost pro mnoho lidí ztěžují.

Vyplatí se hypotéka v roce 2024?

Pojďme se podívat na situaci z ekonomického hlediska. Hypotéky jsou pro Čechy oblíbeným nástrojem financování bydlení, ačkoliv současné vyšší úrokové sazby tuto možnost komplikují.

Věřte nebo ne, i přes současné úrokové sazby kolem 5 % může být investice do vlastního bydlení dlouhodobě výhodnější!

„Samozřejmě po všech stránkách dostupnější a rychlejší je nájem, ale z finančního hlediska nezapomínejme, že nájmy mají tendenci růst. Naopak hypoteční sazby? Ty pravděpodobně půjdou opačným směrem. Zdánlivá výhoda nájmu se tak časem může vytratit.“ říká Martin Haloun, EFA.

Hypotéka na 3 roky

Pojďme se podívat na příklad nájmu a hypotéky na 3 roky.

Byt v Praze za 10 milionů Kč má nájem cca 30 000 Kč měsíčně.
Splátka 80% hypotéky je dnes 42 896 Kč, tedy o cca 13 000 Kč více. Pokud ale úroky do 3 let klesnou na 3 % p.a., splátka se sníží na 34 374 Kč, zatímco nájem vzroste na cca 36 500 Kč.
Stejný byt může za 3 roky stát 13,5 milionu Kč. Pokud ho koupíte za 3 roky, splátka hypotéky bude 45 533 Kč měsíčně.

I přes vyšší sazby se vyplatí koupit nemovitost nyní. S klesajícími úrokovými sazbami se vám splátka sníží, a tak budete mít levnou hypotéku i nemovitost.

Vlastní domov není jen o číslech. Jde o pocit bezpečí, sounáležitosti a svobodu vytvořit si prostor podle vlastních představ. Navíc s možností zhodnocení nemovitosti v průběhu let.

Co na to Finspiro

„Rozhodnutí není snadné, ale přemýšlejte dlouhodobě a zvažte všechna pro a proti. Nechte si poradit, probereme vhodné varianty reflektující vaší životní situaci. Získáte tak zpětnou vazbu a jistotu, že zamýšlená cesta je správná, dodává Martin Haloun, EFA, jednatel Finspira.“

Podmínky pro získání a splácení hypotéky na stavbu domu se mění. Získání hypotéky nyní může být snazší, naproti tomu odchod ke konkurenci se už tolik nevyplatí. Pro nejvýhodnější hypotéku je proto nyní potřeba nové změny zvážit a začlenit do své strategie.

Hypoteční trh se letos nese ve znamení změn. Nejvýznamnější z nich schválila vláda v červnu 2023.  Účinnost novely zákona o spotřebitelském úvěru je od 1. září 2024, zbývá tedy již jen krátký čas vše promyslet a udělat případné změny.

Poplatek za předčasné splacení nově 1%

Dosud platilo, že pokud klient nespadá do zákonem stanovených výjimek a chce hypotéku během trvání fixace úrokové sazby doplatit nebo refinancovat u konkurence, může si za to banka naúčtovat administrativní poplatek ve výši účelně vynaložených nákladů na tuto změnu.

„Jde například o náklady na zaměstnance, který musí daný případ zpracovat, náklady za telefonní a poštovní služby, atd.,”

říká Martin Haloun, EFA – jednatel společnosti Finspiro.

Zákon ale neuváděl, co do těchto účelně vynaložených nákladů (ne)spadá, a tak si banky v minulosti vykládaly zákon různě. Některé neúčtovaly nic, jiné poplatky v řádu deseti tisíců korun. Proto k zákonu vydala svůj výklad Česká národní banka a banky se jím musely začít řídit. Výše poplatků se od té doby pohybovala v rozmezí 0 – 1200 Kč. Od 1. září 2024 se částky opět změní. Podle novely banky mohou k administrativním nákladům naúčtovat za mimořádnou splátku mimo zákonem stanovaných výjimek ještě až 0,25 % za každý rok, který zbývá do konce fixace, maximálně však 1% z celkové výše mimořádné splátky. Vše záleží na tzv. referenční sazbě, kterou ČNB nově od 1.4.2024 zveřejňuje. Referenční sazba sleduje průměrný úrok uzavřených hypoték za poslední 3 měsíce.

„Bankám se tak sníží ztráty z případného refinancování k jiné bance, což by mohlo způsobit snížení úrokových sazeb,”

dodává Martin Haloun, EFA.

Jak se pravidlo uplatní v praxi

Klient si vezme hypotéku na 5 milionů korun s dobou splácení 20 let a úrokovou sazbou 5 % p.a. zafixovanou na 8 let. Po uplynutí 3 let a splacení 0,5 milionu korun si přeje přestoupit ke konkurenční bance, která mu nabízí úrokovou sazbu 3,5 % p.a. 

V konkurenční bance si tedy vezme hypotéku ve výši cca 3,5 milionu korun, které použije na doplacení hypotéky ve své původní bance. Těchto 3,5 milionu korun představuje onu předčasně splacenou část hypotéky a z těch tedy musí bance zaplatit také poplatek za předčasné splacení. Protože do konce fixace zbývá ještě 5 let, použije se ustanovení o maximálním poplatku ve výši 1 %. Klient tedy bance na poplatcích za předčasné splacení zaplatí 35000 Kč.

„Tato pravidla se dotknou všech hypoték uzavřených po 1. září 2024 a také všech starších smluv po jejich refixaci. Případné vyjednávání o snížení úroku se stávající bankou nebo refinancování ke konkurenci je proto nejvýhodnější udělat do konce srpna 2024, dokud ještě platí stará pravidla, která si tím prodloužíte,”

radí Martin Haloun.

Vyhnout se poplatku je možné jen v případě, že klient spadá do zákonem stanovených výjimek. Kromě například úmrtí manžela či partnera, kdy taková skutečnost ovlivní a sníží schopnost spotřebitele hypotéku splácet, se přidají také další důvody:

• Od uzavření smlouvy uběhlo alespoň 24 měsíců a došlo k převodu vlastnického práva, věcného práva nebo družstevního podílu, kdy byl tento spotřebitelský úvěr zajištěn touto nemovitostí. 
• Od uzavření smlouvy uběhlo alespoň 24 měsíců a dochází k vypořádání společného jmění manželů, do něhož nemovitost spadá.
• Zbývají 3 měsíce nebo méně do konce aktuální fixace. Mimořádnou splátku či úplné splacení hypotéky lze provést zdarma kdykoliv během těchto 3 měsíců.

Hypotéky jsou částečně dostupnější díky mírnějším podmínkám

Pozitivní změnou pro žadatele o hypotéku je zmírnění podmínek při posuzování žádosti. Od ledna 2024 je na základě rozhodnutí Bankovní rady ČNB deaktivován ukazatel DTI. Ten doposud musely banky zohledňovat. Ukazatel DTI (debt-to-income ratio) vyjadřuje celkový dluh žadatele. Ten je vyjádřen v násobcích jeho čistého ročního příjmu. Doposud platilo, že žadatelé do 36 let mohli dosáhnout celkového zadlužení v maximální míře 9,5 násobku svého ročního příjmu. U ostatních žadatelů platilo pravidlo maximálně 8,5 násobku ročního příjmu.

„Toto pravidlo však bylo od ledna 2024 zrušeno, a hypotéky se tím staly pro řadu lidí dostupnější,”

uzavírá Martin Haloun, EFA.

Co zvážit při pořízení vlastního bydlení

Pořízení vlastní nemovitosti můžete z části financovat vlastními zdroji a z části hypotečním úvěrem. Náklady, které jsou spojeny se splacením hypotéky, se odvíjí od toho, kolik stojí daná nemovitost, jakou výši vlastních prostředků máte k dispozici, jak vysokou hypotéku budete potřebovat, na kolik let si budete hypotéku brát, jakou budete mít sazbu a jak vysoká bude měsíční splátka. 

Měsíční splátka hypotečního úvěru se skládá ze splátky jistiny a úroku. Zaplacený úrok jsou peníze, které už nikdy neuvidíte. Naopak zaplacená jistina odkrajuje každý měsíc sumu, kterou jste si půjčili. Celková splátka hypotéky je po celou dobu fixace stejná. Avšak mění se poměr toho, kolik jde ze splátky na úroky a kolik do jistiny. Výše placeného úroku se v každé splátce vypočítává z aktuální jistiny. S každou další splátkou tedy umořujete úvěr rychleji a platíte méně úroků.

Pokud byste platili nájem v pronajatém bytě, budete každý měsíc platit pronajímateli za nájem, ale nikdy nebudete bydlet ve vlastním. O tyto peníze také přijdete, stejně jako v případě, že budete platit bance úroky z hypotéky. Pokud budete každý měsíc splácet hypotéku, tak poté, co ji splatíte, budete mít vlastní nemovitost. Výrazně vám klesnou náklady na bydlení. Nebudete muset každý měsíc vynakládat peníze na nájem. Budete pouze hradit náklady na provoz a údržbu nemovitosti. Velkou výhodou hypotéky je, že můžete každý rok zaplatit mimořádnou splátku hypotečního úvěru. Tato mimořádná splátka s sebou, při splnění určitých podmínek, nenese žádné sankce, neplatíte ani úroky navíc. Jednoduše bance s dostatečným předstihem oznámíte, kolik chcete zaplatit a banka vám dá vlastní instrukce, jak to udělat. Každá banka může mít odlišný postup. Splatit můžete jednou ročně zdarma až 25% výše úvěru. Ze zákona to však musíte stihnout vždy v měsíci před výročím hypotéky. Při žádosti o hypotéku se můžete v bance zeptat na to, jaké jsou další možnosti mimořádné splátky. Takto si můžete snížit během prvních let, kdy platíte nejvyšší úroky, dlužnou částku. Zároveň si můžete vybrat, zda si zkrátíte celkovou délku úvěru nebo zda si snížíte měsíční splátku.

Výhody a nevýhody vlastnického bydlení

Výhody

• Po čase dříve či později budete bydlet ve vlastním bytě či domě.
• Ve stáří nebudete muset z důchodu platit nájem.
• V dlouhodobém časovém horizontu vám poklesnou výdaje na bydlení.
• V bytě si můžete dělat úpravy podle svého, není třeba se ptát pronajímatele.

Nevýhody

• Řada lidí si musí vzít hypoteční úvěr a ne všichni na něj dosáhnou.
• Hypoteční úvěr může (ale nemusí) být dražší než nájemní bydlení. Je vhodné požádat o pomoc odborníky, kteří vám pomohou s výběrem vhodné nemovitosti tak, abyste udělali dobrou investici.
• Nemáte tak velkou flexibilitu, co se týče stěhování jako u nájmu.
• Pokud jste vlastník bytu, musíte řešit vše, co je s tím spojené – opravy, platby, náklady. Proto je potřeba si  vlastní nemovitost dobře vybrat, pak mohou být tyto náklady minimální.