Co zvážit při pořízení investičního bytu

Investice do nemovitostí patří v České republice k oblíbeným způsobům, jak zhodnotit své peníze, protože tyto investice jsou považovány za konzervativní a bezpečné. Hodnota nemovitostí z dlouhodobého hlediska neustále roste. Nemovitost můžete zaplatit naspořenými penězi nebo využít hypoteční úvěr. V článku najdete podrobné informace o tom, co zvážit v případě, že chcete pořídit investiční byt.

Investice do nemovitosti

Investiční nemovitost je taková, kterou si lidé pořizují za účelem pravidelného výnosu. Nejedná se o investici pro vlastní bydlení. Investor má nejčastěji zisk z nájmu. Obecně se doporučuje pořizovat investiční byty ve větších městech s dispozicemi 1+1, 2+kk nebo 2+1. Po takových bytech je největší poptávka z hlediska nájemního bydlení. Avšak někteří lidé se mohou rozhodovat podle jiných preferencí. Například chtějí pořídit investiční nemovitost v blízkosti lokality, kde bydlí. Preferují jiné dispozice bytu, chtějí investovat do garsonky nebo naopak do prostorného bytu.

Proč investovat do nemovitosti?

Investice do nemovitosti představuje dlouhodobou investici. Důvody pro pořízení investiční nemovitosti jsou různé. 

• Rodiče chtějí koupit byty pro své děti, které jim chtějí v dospělosti přenechat.
• Lidé investují do nemovitostí, protože se jedná o dlouhodobou a konzervativní investici, která je bezpečná.
• Mnozí mají investici do nemovitosti jako doplnění k důchodovému spoření – nemovitost můžete prodat nebo ji můžete pronajímat a každý měsíc budete inkasovat peníze z nájmu.

Češi dlouhodobě preferují investice do nemovitostí, protože v nich vidí jistotu a v dlouhodobém horizontu vysoké zhodnocení. Investice do nemovitostí je jistým způsobem ochrana proti vysoké inflaci, která se může objevovat v několikaletých cyklech. Byty v České republice od roku 1998 do konce roku 2019 zdražily v průměru 4,25krát. Dlouhodobý rostoucí trend může jednou za čas přerušit propad. Například v roce 2008, kdy nastala světová finanční krize. Ceny bytů se v České republice v té době propadly o 18 procent, ceny rodinných domů o 4,6 procenta. Poté přišla stagnace, která trvala tři roky. Proto je vhodné uvažovat o investici do nemovitosti jako o dlouhodobé investici.

Než se pustíte do výběru nemovitosti, měli byste vědět

Před pořízením bytu na investici je třeba také zvážit, jak velké budou náklady na údržbu bytu – fond oprav, poplatky za správu nemovitosti. Energie, vodu a poplatky spojené s provozem nemovitosti (světlo na chodbě, poplatek za výtah, úklid chodby) lze požadovat po nájemníkovi. Po splacení úvěru můžete v pronájmu nemovitosti pokračovat. Každý měsíc budete mít příjem z nájmu a po zdanění a odečtení nákladů na správu bytu a domu budete inkasovat čistý zisk. Navíc se bude vaše nemovitost v čase zhodnocovat. 

Nemovitost můžete po čase prodat, avšak je výhodné ji prodávat nejdříve za deset let (pět let u nemovitostí pořízených do 31.12.2020), abyste nemuseli platit daň z prodeje nemovitosti. Sazba daně z prodeje nemovitosti je 15 %. Procenta se počítají pouze ze zisku.U malometrážních bytů bývá návratnost do investice vyšší než u velkých bytů. Důležité je vzít v úvahu kupní sílu v dané lokalitě, ceny nájmů a také to, jaké potenciální nájemníky do bytu seženete. Zda koupíte krásný vybavený byt nebo byt před rekonstrukcí, do kterého budete muset investovat další peníze. Podstatné je i dívat se na to, zda kupujete byt v domě s výtahem. Ve větších městech dostanete plusové body za balkon, vyšší patro, dobrou dostupnost k MHD, ale zároveň za klidnější ulici, ve které se nemovitost nachází.

Hypoteční úvěr na investiční nemovitost

Pokud nemáte dostatek peněz na to, abyste nemovitost zaplatili ze svého (a řada drobných investorů takovou možnost nemá), můžete si na tuto nemovitost vzít hypoteční úvěr. Ceny bytů již zase začínají růst, ale hypoteční sazby pozvolna klesají. Co investory zejména potěší, jsou ceny nájmu, které dlouhodobě mírně rostou. V případě, že se vám podaří byt dobře pronajmout, může vám nájem pokrýt měsíční splátku, nebo alespoň pokryje její větší část. 

Hypoteční úvěr si můžete vzít na byt v osobním vlastnictví i na družstevní byt, pokud budete ručit svou vlastní nemovitostí, která není zatížená úvěrem.

Ve zkratce: Co vzít při investici do nemovitosti v úvahu

• Lokalitu, kde budete nemovitost pořizovat (nemovitost lze opravit, lokalita nelze změnit).
• Stav bytu, který je pro vás nejlepší. Preferujete novostavbu, starou zástavbu, panelový dům?
• Je vhodné zjistit si, jak velké jsou náklady na provoz vámi vybrané nemovitosti. Na tento krok nikdy nezapomínejte. Některé nemovitosti mohou mít příjem z pronájmu nebytových prostor, z pronájmu instalovaných antén a podobně. U jiných nemovitostí se platí velké poplatky za správu. Tyto poplatky mohou být vyměřeny podle metrů čtverečních výměry bytové jednotky, ale také podle počtu osob, které jsou v bytě hlášeny. U novostaveb můžete hradit ostrahu objektu i poplatek za garážové stání.
• Velikost bytu a jeho dispozice. Zde je vhodné se také zaměřit na velikost oken, zda je byt světlý a v jakém patře leží. Zda je k dispozici balkon, výtah, komora, sklep. Toto všechno zhodnocuje vámi vlastněnou nemovitost.
• Za kolik můžete nemovitost pronajmout. Udělejte si průzkum, zda je možné ve vámi vybrané lokalitě sehnat seriózní nájemníky, kteří vám budou platit nájem a byt nezničí.

Nemovitostní fond

Alternativou k pořízení investičního bytu může být investice do nemovitostí skrze nemovitostní fond, což přináší ne menší zhodnocení vašich peněz. Touto cestou mohou do nemovitosti investovat i lidé s nižším kapitálem. Taky odpadají starosti se správou nemovitosti, shánění vhodného nájemce či zařizování oprav. Investiční fondy investují do nemovitostí, mezi které patří kancelářské budovy, hotely, nákupní centra, sklady, zdravotní střediska, ale i rodinné domy a byty. Když budete chtít své peníze získat zpět, bývá to u investičních fondů otázka několika týdnů. Parametry jednotlivých fondů se liší, proto je dobré se při výběru poradit s investičním poradcem. Investovat lze již od nízkých stokorun.

Alternativou mohou být fondy kvalifikovaných investorů, které v některých případech garantují investorům minimální výnos. Ze zákona ale musíte investovat minimálně 1 milion korun. Po třech letech je vždy investice osvobozena od daně z příjmu bez ohledu na typ fondu. 

Investice do nemovitostí v zahraničí

V poslední době se do popředí zájmu dostávají investice do nemovitostí v zahraničí. V oblibě jsou investiční byty či apartmány v oblíbených turistických destinacích. Češi rádi investují do nemovitostí v Chorvatsku, Itálii, Španělsku, Rakousku a na Slovensku. Avšak poměrně výhodné investice mohou být také do nemovitostí mimo EU – v Makedonii či Albánii. Zde jsou nemovitosti obecně levné a dobře se zhodnocují. Albánie je bohužel prozatím stále nestabilní region, ale pro investory, kteří se nebojí riskovat, představuje zajímavou výzvu.Pokud si budete chtít koupit zahraniční nemovitost, můžete ji financovat hypotékou u české banky. Některé banky požadují ručení jinou tuzemskou nemovitostí. Před nákupem nemovitosti v zahraničí je vhodné si zjistit, jaké jsou s provozem nemovitosti spojené náklady a poplatky. Výhodou pořízení takovéto nemovitosti bývá větší zisk z pronájmu, větší zhodnocení nemovitosti. Nevýhodou je neznalost místních zákonů, daní a poplatků.

Proč investovat do nemovitosti

Výhody

• V případě dlouhodobé investice dochází ke zhodnocení, protože ceny nemovitostí rostou.
• Konzervativní investice
• Pokud koupíte dobrou nemovitost, nepředstavuje investice téměř žádné riziko.
• Máte příjem z nájmu.
• Kontinuálně s nájmem běží zhodnocení samotné nemovitosti.
• Zajistíte se na důchod nebo můžete nemovitost věnovat dětem pro snadnější start do života.
• Každý musí bydlet, ceny pronájmů rostou a porostou.

Nevýhody

• Neuváženou investicí nemusíte vždy zhodnotit své peníze dobře (vyberete špatnou nemovitost ve špatné lokalitě).
• Musíte sehnat nájemníka (a to není vždy tak snadné, jak by se mohlo zdát).
• Platíte pojištění nemovitosti, daně z pronájmu, provoz bytu, fond oprav. Tyto poplatky dosahují měsíčně několika tisíc korun.
• Investici je třeba zvážit zejména v případě, máte-li na ni hypotéku. Nemusíte sehnat nájemníka nebo vám nájemník nebude platit nájem včas, ale vy splátku na hypotéku musíte zaplatit každý měsíc.

Svěřte se do rukou odborníků

„S pořizováním a správou investičních bytů mám osobní zkušenost. Nechte si poradit, probereme vhodné varianty reflektující vaší situaci. Získáte tak zpětnou vazbu, utřídíte si investiční záměr. Popřípadě získáte jistotu, že zamýšlená cesta je ta pravá“, říká Martin Haloun, jednatel Finspira.