Podmínky pro získání a splácení hypotéky na stavbu domu se mění. Získání hypotéky nyní může být snazší, naproti tomu odchod ke konkurenci se už tolik nevyplatí. Pro nejvýhodnější hypotéku je proto nyní potřeba nové změny zvážit a začlenit do své strategie.
Hypoteční trh se letos nese ve znamení změn. Nejvýznamnější z nich schválila vláda v červnu 2023. Účinnost novely zákona o spotřebitelském úvěru je od 1. září 2024, zbývá tedy již jen krátký čas vše promyslet a udělat případné změny.
Poplatek za předčasné splacení nově 1%
Dosud platilo, že pokud klient nespadá do zákonem stanovených výjimek a chce hypotéku během trvání fixace úrokové sazby doplatit nebo refinancovat u konkurence, může si za to banka naúčtovat administrativní poplatek ve výši účelně vynaložených nákladů na tuto změnu.
„Jde například o náklady na zaměstnance, který musí daný případ zpracovat, náklady za telefonní a poštovní služby, atd.,” říká Martin Haloun, EFA – jednatel společnosti Finspiro.
Zákon ale neuváděl, co do těchto účelně vynaložených nákladů (ne)spadá, a tak si banky v minulosti vykládaly zákon různě. Některé neúčtovaly nic, jiné poplatky v řádu deseti tisíců korun. Proto k zákonu vydala svůj výklad Česká národní banka a banky se jím musely začít řídit. Výše poplatků se od té doby pohybovala v rozmezí 0 – 1200 Kč. Od 1. září 2024 se částky opět změní. Podle novely banky mohou k administrativním nákladům naúčtovat za mimořádnou splátku mimo zákonem stanovaných výjimek ještě až 0,25 % za každý rok, který zbývá do konce fixace, maximálně však 1% z celkové výše mimořádné splátky. Vše záleží na tzv. referenční sazbě, kterou ČNB nově od 1.4.2024 zveřejňuje. Referenční sazba sleduje průměrný úrok uzavřených hypoték za poslední 3 měsíce.
„Bankám se tak sníží ztráty z případného refinancování k jiné bance, což by mohlo způsobit snížení úrokových sazeb,” dodává Martin Haloun, EFA.
Jak se pravidlo uplatní v praxi
Klient si vezme hypotéku na 5 milionů korun s dobou splácení 20 let a úrokovou sazbou 5 % p.a. zafixovanou na 8 let. Po uplynutí 3 let a splacení 0,5 milionu korun si přeje přestoupit ke konkurenční bance, která mu nabízí úrokovou sazbu 3,5 % p.a.
V konkurenční bance si tedy vezme hypotéku ve výši cca 3,5 milionu korun, které použije na doplacení hypotéky ve své původní bance. Těchto 3,5 milionu korun představuje onu předčasně splacenou část hypotéky a z těch tedy musí bance zaplatit také poplatek za předčasné splacení. Protože do konce fixace zbývá ještě 5 let, použije se ustanovení o maximálním poplatku ve výši 1 %. Klient tedy bance na poplatcích za předčasné splacení zaplatí 35000 Kč.
„Tato pravidla se dotknou všech hypoték uzavřených po 1. září 2024 a také všech starších smluv po jejich refixaci. Případné vyjednávání o snížení úroku se stávající bankou nebo refinancování ke konkurenci je proto nejvýhodnější udělat do konce srpna 2024, dokud ještě platí stará pravidla, která si tím prodloužíte,” radí Martin Haloun.
Vyhnout se poplatku je možné jen v případě, že klient spadá do zákonem stanovených výjimek. Kromě například úmrtí manžela či partnera, kdy taková skutečnost ovlivní a sníží schopnost spotřebitele hypotéku splácet, se přidají také další důvody:
- Od uzavření smlouvy uběhlo alespoň 24 měsíců a došlo k převodu vlastnického práva, věcného práva nebo družstevního podílu, kdy byl tento spotřebitelský úvěr zajištěn touto nemovitostí.
- Od uzavření smlouvy uběhlo alespoň 24 měsíců a dochází k vypořádání společného jmění manželů, do něhož nemovitost spadá.
- Zbývají 3 měsíce nebo méně do konce aktuální fixace. Mimořádnou splátku či úplné splacení hypotéky lze provést zdarma kdykoliv během těchto 3 měsíců.
Hypotéky jsou částečně dostupnější díky mírnějším podmínkám
Pozitivní změnou pro žadatele o hypotéku je zmírnění podmínek při posuzování žádosti. Od ledna 2024 je na základě rozhodnutí Bankovní rady ČNB deaktivován ukazatel DTI. Ten doposud musely banky zohledňovat. Ukazatel DTI (debt-to-income ratio) vyjadřuje celkový dluh žadatele. Ten je vyjádřen v násobcích jeho čistého ročního příjmu. Doposud platilo, že žadatelé do 36 let mohli dosáhnout celkového zadlužení v maximální míře 9,5 násobku svého ročního příjmu. U ostatních žadatelů platilo pravidlo maximálně 8,5 násobku ročního příjmu.
„Toto pravidlo však bylo od ledna 2024 zrušeno, a hypotéky se tím staly pro řadu lidí dostupnější,” uzavírá Martin Haloun, EFA.
