Jak oddělit vlastnictví majetku od povinnosti se o něj každý den starat.
Paní Hana (jméno záměrně neuvádíme celé) začala kupovat investiční byty v době, kdy to většina jejích známých považovala za zbytečnou komplikaci. První menší byt pořídila před víc než dvaceti lety. Postupně přidávala další.
Když se na nás obrátila, vlastnila devět bytů, menší nájemní dům a nebytový prostor. Tržní hodnota kolem 78 milionů korun. Část na úvěr, čistá hodnota realitního majetku ale stále přesahovala 60 milionů.
Na papíře bohatá. V běžném životě nesvobodná
Bylo jí 52 a chtěla odejít do důchodu. Místo toho každý týden řešila nájemníky, pozdní platby, opravy, pojištění, odečty energií, vyúčtování služeb a komunikaci se společenstvími vlastníků. Starší domy vyžadovaly stále víc pozornosti.
Děti o převzetí portfolia zájem neměly. Pracovaly v jiných oborech a žily v jiných městech.
Hana si uvědomila, že jim jednou nepředá jen hodnotný majetek. Předá jim soubor povinností, o které nestojí a kterým nerozumí.
Prodat všechno? To by vyměnilo jeden problém za druhý
Její první nápad byl prodat všechny nemovitosti najednou. Zbavila by se starostí. Prodej celého portfolia ve spěchu ale znamená velkou organizační zátěž, tlak na cenu a nutnost okamžitě rozhodnout, co s velkým objemem hotovosti.
Nejdřív jsme oddělili dvě otázky. Jsou nemovitosti ekonomicky kvalitní? A chce a dokáže je Hana dál osobně spravovat?
To nejsou stejné otázky.
Některé byty měly dlouhodobě dobré nájemníky, nízké náklady a atraktivní polohu. Jiné po započtení oprav, neobsazenosti a času vykazovaly velmi slabý čistý výnos. U části nemovitostí Hana sledovala jen výši nájmu, ne skutečný výnos po všech nákladech.
Pro každou nemovitost jsme proto udělali samostatnou analýzu: tržní hodnota, čistý výnos, očekávané investice, technický stav, lokalita, financování a čas, který správa vyžaduje.
Postupná změna místo dvou extrémů
Ukázalo se, že nemusí volit mezi všechno si nechat a všechno okamžitě prodat.
Čtyři nejméně efektivní nemovitosti jsme doporučili během několika let prodat. Šlo hlavně o byty s nízkým čistým výnosem, vysokou potřebou oprav nebo komplikovanou správou.
Kvalitní nemovitosti zůstaly. Jejich správu jsme převzali. Hana přestala komunikovat s nájemníky, připravovat dodatky ke smlouvám, kontrolovat vyúčtování a chodit na schůze SVJ. Dostává pravidelný přehled o příjmech, nákladech a technickém stavu. Každodenní provoz neřeší.
Peníze z postupných prodejů jsme nenechali ležet v korunách na jednom účtu. Vznikla z nich globálně diverzifikovaná finanční část. Doplňuje české nemovitosti o likvidní aktiva v různých zemích, měnách a sektorech. Část kryje několik let plánované renty, část má dlouhodobě růst a chránit majetek před inflací.
Změnila se nejen struktura, ale i použitelnost majetku
Předtím měla Hana vysokou čistou hodnotu, ale většina peněz byla zamčená v nemovitostech. Když potřebovala větší částku, musela si vzít úvěr nebo prodat celý byt. Teď má vedle stabilního nájemního příjmu likvidní portfolio, ze kterého čerpá podle skutečné potřeby.
Zároveň jsme řešili, co s majetkem bude jednou. Děti nechtěly zdědit jedenáct nemovitostí a společně řešit jejich správu. Jednodušší struktura výrazně snížila riziko budoucích sporů a nucených prodejů.
Co si z toho vzít
Hana nám na jedné z dalších schůzek řekla:
„Celý život jsem kupovala nemovitosti, abych jednou nemusela pracovat. Nakonec se z jejich správy stala moje další práce.“
Největším přínosem nebylo doporučení prodat nebo držet.
Přínosem bylo oddělení vlastnictví majetku od povinnosti se o něj každý den starat.
Investiční nemovitosti mají vytvářet svobodu. Ne být důvodem, proč si důchod nikdy nezačnete užívat.
